Mecenas Monika – okiem prawnika odc.21

„Kargul, podejdź no tu do płota, jak i ja podchodzę”[1], czyli słów kilka o stosunkach sąsiedzkich przez pryzmat prawa

Cz. III Immisje

Immisje to swoiste ingerencje polegające na oddziaływaniu jednej nieruchomości na nieruchomość sąsiednią. Przykładami immisji w praktyce będą :

  • przelewanie się wody z działki sąsiada na naszą działkę
  • dym
  • ograniczenie dostępu do światła dziennego
  • zakłócenie sygnału telewizyjnego
  • dźwięk
  • zapach

Dwa ostatnie przykłady są rodzajami zachowań najczęściej występujących w praktyce, które mogą mieć negatywny wpływ na mieszkańców nieruchomości sąsiadujących. Niektóre immisje w określonej częstotliwości są dozwolone. Wiele zależy od przeznaczenia terenu. To przede wszystkim tą okoliczność bierze się pod uwagę przy badaniu, czy zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości mieści się w granicach „przeciętnej miary”. Przykładowo, inny będzie dopuszczalny poziom niechcianego zapachu na wsi, gdzie prowadzone są gospodarstwa, często ze zwierzętami, a inny w centrum miasta. Podobnie w zakresie hałasu- inne normy będą funkcjonowały w miastach, gdzie naturalnie znajduje się więcej źródeł hałasu (tramwaje, autobusy, reklamy przez megafon, więcej ludzi, samochodów), a inaczej będzie on traktowany, np. w miejscach przeznaczonych do odpoczynku, takich jak np. domek w lesie.

Hałas i zapach jako immisje

Czasem dźwięk może przekształcić się się w uciążliwy hałas, którego we współczesnym świecie, szczególnie w miastach, mamy bardzo dużo. Podobnie dotkliwy jest nieprzyjemny i intensywny zapach. Niestety pozbycie się uciążliwych immisji nie jest to takie proste. To, czy są one dozwolone, nie zależy tylko od naszego subiektywnego odczucia.

Hałas zdaniem sądu

Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 20 listopada 2015r. (sygn. akt: XVIII C 538/15) zobowiązał pozwanego do powstrzymywania się w pewnych godzinach i dniach ustawowo wolnych od pracy od działalności uciążliwej dla otoczenia, a polegającej na emitowaniu hałasu, wywołanego grą w tenisa na korcie tenisowym oraz zobowiązał pozwanego do wzniesienia na jego koszt ekranu akustycznego wzdłuż całej granicy oddzielającej nieruchomości sąsiednie. Sąd Okręgowy pokreślił, że art. 144 KC będący fragmentem regulacji prawa sąsiedzkiego ma na celu ochronę spokojnego korzystania z nieruchomości oraz uznał, że taka emisja hałasu w tych stosunkach miejscowych zakłóca mir domowy powódki ponad przeciętną miarę i jest niezgodna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Wyrok ten ma wymiar uniwersalny, dotyczy bowiem tworzenia działalności zarobkowych na terenie własnych nieruchomości.

Zapach jako immisje

Sprawa immisji zapachowych jest jedną z najbardziej problematycznych w tzw. sporach sąsiedzkich. Brak jednoznacznych norm prawnych, które określałyby czym jest „odór” utrudnia ocenę tego, czy dany zapach zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad „przeciętną miarę” . Inaczej bowiem niż w przypadku hałasu, nie da się zmierzyć, jak dokuczliwy jest przeszkadzający nam zapach, nie ma bowiem żadnej jego obiektywnej skali. Pozostają tylko nasze odczucia. No bo jak rozumieć powiedzenie, że coś „śmierdzi, aż w oczy szczypie?”. Chyba jednak nie dosłownie, ale jestem sobie w stanie wyobrazić skalę takiego „zapachu”.

Immisje – zakłócenie sygnału telewizyjnego

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 1984 r. (III CZP 4/84) opublikowanym w OSNCP 1984 (nr 10, poz. 191) stwierdził, że: uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 KC. SN przyjął także, iż można nakazać naruszycielowi podłączenie na jego koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości pośredniej. Takie rozwiązanie ma walor praktyczny i może dotyczyć także Internetu.

Jeżeli zatem w tym zakresie doskwierają nam uciążliwi sąsiedzi, swoich praw możemy dochodzić przed sądem. Należy jednak pamiętać, iż w trakcie trwania postępowania musimy wykazać, że działania podejmowane przez sąsiada wykraczają poza przeciętną miarę, tzn. są to takie działania, które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy.  Sytuacja, która wykracza poza przeciętną miarę to immisja, która zagraża zdrowiu i życiu.

I jak tak sobie o tym wszystkim myślę, to w sumie już nie jestem już pewna, czy tak dobrze mieć sąsiada…

Z życzeniami ciszy i pięknych zapachów maciejki do następnego!

Autorka: Monika Sobczyńska (radca prawny)

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, służy jedynie jako punkt wyjścia i nie stanowi porady prawnej, ani też nie może zostać uznany za świadczenie pomocy prawnej, w tym poradę, opinię prawną, wykładnię prawa lub konsultację prawną w jakiejkolwiek sprawie czy też chęci ich wyrażenia. Zawarte w niniejszej publikacji informacje nie odnoszą się do konkretnego stanu faktycznego.
Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji lub działania należy skonsultować się z radcą prawnym, adwokatem lub specjalistą w danej dziedzinie.

[1] Cytat z filmu „Sami swoi”